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每到年中各大房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)便紛紛召開發(fā)布會(huì)，在繼中原地產(chǎn)放話樓市將長(zhǎng)期進(jìn)入下行空間后，今日下午，戴德梁行也就2014年深圳樓市的未來(lái)走勢(shì)召開新聞發(fā)布會(huì)?？偨Y(jié)并預(yù)測(cè)下半年市場(chǎng)動(dòng)向。

在發(fā)布會(huì)上，搜狐焦點(diǎn)記者發(fā)現(xiàn)，不同于中原地產(chǎn)的悲觀情緒，戴德梁行對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還是充滿信心。戴德梁行認(rèn)為，雖然供應(yīng)萎縮及信貸緊張加重了觀望氛圍，并且上半年深圳一、二手住宅成交量分別下滑39.3%、44.5%，年內(nèi)住宅價(jià)格或?qū)⒚媾R下行壓力，但信貸寬松及價(jià)格調(diào)整或有助于成交好轉(zhuǎn)。并表示，物流地產(chǎn)的高回報(bào)率成房企新的吸金渠道。

上半年供需兩弱新房成交均價(jià)逆勢(shì)持續(xù)上升

2014年上半年，在銀行信貸緊張及宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下，購(gòu)房者觀望情緒蔓延，入市積極性普遍不高;另一方面，上半年深圳住宅市場(chǎng)供應(yīng)大幅縮減，全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比大幅減少56.7%，僅為111萬(wàn)平方米。供需兩端走弱對(duì)深圳住宅成交造成顯著影響。

在供需兩弱的同時(shí)，深圳住宅新房成交均價(jià)卻呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，2014年上半年，全市住宅新房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)8.7%至每平方米23,299元。但從月度住宅新房成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，直至6月份成交價(jià)格才稍有回落。

戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍就此表示，年初深圳中高端住宅的集中備案令新房成交均價(jià)節(jié)節(jié)走高，是價(jià)格持續(xù)上漲的原因之一;與此同時(shí)，價(jià)格增長(zhǎng)趨緩的勢(shì)頭也逐漸呈現(xiàn)，在信貸持續(xù)緊張且整體樓市環(huán)境不景氣的氛圍下，住宅成交量萎縮令房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)被削弱，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅自3月開始持續(xù)回落。

同時(shí)他也向記者坦言，雖然直至6月成交價(jià)格才略有回落，但不容忽視的事實(shí)是，在檢測(cè)的城市中，房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量有所增加，開發(fā)商在完成年度銷售業(yè)績(jī)的目標(biāo)壓力下，下半年勢(shì)必會(huì)加大推盤力度，價(jià)格增速會(huì)繼續(xù)放緩，甚至進(jìn)一步下降。

貨幣政策定向放松或刺激成交好轉(zhuǎn)深圳存在靈活操作空間

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端表示，2014年下半年，在市場(chǎng)周期性調(diào)整的大背景下，樓市蔓延的觀望氛圍短期內(nèi)難以徹底改觀，但經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)舉措及樓市調(diào)控更趨靈活均有助于改善商品住宅交易的環(huán)境。同時(shí)，較大的去庫(kù)存壓力，將迫使開發(fā)企業(yè)考慮以價(jià)格調(diào)整刺激成交，市場(chǎng)價(jià)格總體上仍面臨下行壓力;新房供應(yīng)狀況的改善及價(jià)格調(diào)整將一定程度刺激剛需釋放，新房成交量也有望于年底趨于好轉(zhuǎn)。

上半年中央在投資、消費(fèi)及出口等方面出臺(tái)了多項(xiàng)微刺激政策以穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)隨著下半年微刺激政策的持續(xù)推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也有望改善，這將一定程度上為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供支撐。下半年貨幣政策存在定向放松的空間，加大對(duì)**購(gòu)買自住普通商品住房的消費(fèi)者的房貸支持力度，這將有利于刺激剛需釋放，進(jìn)而消化市場(chǎng)存量。

從房地產(chǎn)要素本身來(lái)看，深圳此前持續(xù)幾年住宅新開工面積逐年增長(zhǎng)將令未來(lái)新房供應(yīng)放大，其中大規(guī)模的城市更新項(xiàng)目將逐漸成為供應(yīng)主力之一。

另外，分類調(diào)控賦予地方政府更多的政策靈活度。因此，一旦樓市面臨更大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，深圳作為樓市基礎(chǔ)更為穩(wěn)固的一線城市之一，預(yù)料其樓市調(diào)控政策在“限購(gòu)”大旗不改的同時(shí)，亦存在靈活執(zhí)行的空間。

各路資本逐鹿“物流地產(chǎn)”高回報(bào)率成房企轉(zhuǎn)型新熱寵

房企轉(zhuǎn)型已經(jīng)不是新鮮話題，在今天的發(fā)布會(huì)上，戴德梁行提出了“物流地產(chǎn)”的概念。從房企目前的業(yè)務(wù)發(fā)展看，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)盈利空間在收窄，而物流等產(chǎn)業(yè)目前還有很大的市場(chǎng)空間。據(jù)了解，今年以來(lái)，萬(wàn)科、華夏幸福等房企先后宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)，與此同時(shí)淘寶、京東、蘇寧等電商大佬也紛紛瞄準(zhǔn)了這一領(lǐng)域。

業(yè)內(nèi)表示，房企之所以青睞物流地產(chǎn)，是因?yàn)閲?guó)家對(duì)于物流產(chǎn)業(yè)目前的扶持力度比較大，所以房企希望介入此類市場(chǎng)，捕捉新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。萬(wàn)科總部董事會(huì)秘書譚華杰日前接受重慶某媒體采訪時(shí)也表示，物流地產(chǎn)市場(chǎng)空間相當(dāng)大。

此外，記者還了解到，就在近日，西南地區(qū)**的物流綜合體—重慶華南城啟動(dòng)招商，tenvent成功入股。作為物流與IT行業(yè)的兩大巨頭，它們的聯(lián)姻也代表了行業(yè)新動(dòng)向。與此同時(shí)，房企轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)也面臨兩大問(wèn)題，一是能拿多少地，二是對(duì)物流行業(yè)的熟悉程度。

不過(guò)，記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)整幢收購(gòu)交易金額約為44億元，其中上海獨(dú)占九成，平均**率高達(dá)6.7%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)4.5%和**住宅3.0%的**率;而全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。高回報(bào)率正是商業(yè)巨頭們頻頻入駐物流地產(chǎn)的關(guān)鍵之所在。

深圳房企不差錢管理水平是小房企硬傷

前段時(shí)間，光耀集團(tuán)因資金鏈問(wèn)題導(dǎo)致旗下多個(gè)樓盤突然停工，一度為本就低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的負(fù)面情緒，房企的融資能力，資金實(shí)力成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。行業(yè)洗牌再次成為各家頭條。

在本次發(fā)布會(huì)上，戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍也專門回答了記者提出的相關(guān)問(wèn)題。

“首先，房企不像大家想象的那樣缺錢。就深圳市場(chǎng)而言，只有個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)存在資金問(wèn)題，大部分資金都很充裕。”據(jù)戴德梁行了解到的信息來(lái)看，大部分開發(fā)商都在積極尋求好的項(xiàng)目進(jìn)行投資，并且行業(yè)洗牌是存在已久的正?，F(xiàn)狀。之余企業(yè)倒閉破產(chǎn)更不是新鮮事情，只是由于今年情況特殊才引起廣泛關(guān)注。

不過(guò)他也對(duì)實(shí)力弱小的企業(yè)提出了自己的擔(dān)憂，程家龍稱，小型房企如果不提高管理水平，一旦出現(xiàn)資金問(wèn)題就會(huì)被大房企兼并收購(gòu)。因此在市場(chǎng)日漸趨向集中、集約發(fā)展的態(tài)勢(shì)下，小房企的管理水平必須引己為戒。