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零售市場(chǎng)的興起和蓬勃不僅極大地影響和改變了傳統(tǒng)零售市場(chǎng)格局，也對(duì)中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施市場(chǎng)產(chǎn)生著重大和深遠(yuǎn)的影響。電商帶來的巨量物流倉儲(chǔ)需求不僅帶動(dòng)著國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，其自身也開始進(jìn)行代建和自建的多方嘗試。

為了提升相對(duì)滯后的物流配套服務(wù)，以京東、阿里巴巴為代表的大型電商企業(yè)在**近幾年一度扎堆自建倉儲(chǔ)物流。然而，今年年初，澳大利亞上市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商嘉民集團(tuán)透露，其與浙江菜鳥網(wǎng)絡(luò)已簽訂協(xié)議，向后者出租位于嘉民西蘇州物流中心的54880平方米倉儲(chǔ)空間。此舉意味著菜鳥網(wǎng)絡(luò)不再執(zhí)著于拿地自建模式，而是開始尋求租賃第三方物流倉儲(chǔ)設(shè)施。

隨著電商試水自營(yíng)物流困難的逐漸顯現(xiàn)，加之第三方物流行業(yè)成熟度的不斷提升，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)開發(fā)將從此前更側(cè)重標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)轉(zhuǎn)向自建、開發(fā)與定制并舉的局面。而為應(yīng)對(duì)拿地難題，高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的外資企業(yè)已經(jīng)與拿地相對(duì)容易的內(nèi)資企業(yè)產(chǎn)生一定共識(shí)，中外資戰(zhàn)略聯(lián)合或?qū)⒊蔀槲磥砹硪淮蟀l(fā)展趨勢(shì)。 自建OR代建

世邦魏理仕物流地產(chǎn)報(bào)告顯示，當(dāng)前在各細(xì)分板塊表現(xiàn)**的電商企業(yè)多傾向于采用自建倉儲(chǔ)及自營(yíng)物流策略。對(duì)于規(guī)模及市場(chǎng)份額稍遜的企業(yè)，則多選擇在核心城市自建倉庫，對(duì)區(qū)域分撥處理，部分干、支線運(yùn)輸及末端配送則選擇委托專業(yè)第三方進(jìn)行處理。

北京百利威倉儲(chǔ)物流具有豐富的第三方代建經(jīng)驗(yàn)，其在去年年底還與中國(guó)移動(dòng)簽訂了一個(gè)倉庫業(yè)務(wù)托管協(xié)議的大單。在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，百利威現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流總經(jīng)理霍振錄表示，百利威物流倉儲(chǔ)能夠得到中國(guó)移動(dòng)等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的青睞，與其安防及配套設(shè)施齊備、物流托管服務(wù)到位等密切相關(guān)。

據(jù)霍振錄介紹，電商企業(yè)選擇百利威的重要原因之一也是庫房的科學(xué)合理設(shè)計(jì)，為了應(yīng)對(duì)成長(zhǎng)中的電商企業(yè)不斷增大的倉儲(chǔ)空間需求，百利威庫房有比較靈活的分割，倉庫可以做橫向、縱向的機(jī)動(dòng)性擴(kuò)展，隨時(shí)應(yīng)對(duì)電商銷量的突然變化。

“電商企業(yè)自建物流考慮的可能有自用方便、滿足個(gè)性化需求、降低未來的倉儲(chǔ)成本，而且未來土地能升值等因素，但我認(rèn)為電商自建不會(huì)是主流。”與國(guó)內(nèi)主要電商企業(yè)都有過合作的霍振錄表示，“如果踏入這一領(lǐng)域，資金鏈會(huì)吃緊，而地產(chǎn)回報(bào)畢竟是漫長(zhǎng)的過程，風(fēng)投公司不會(huì)愿意投。更何況現(xiàn)在看來整個(gè)電商行業(yè)還沒有進(jìn)入盈利階段，資金應(yīng)該用來擴(kuò)大規(guī)模而不是自建倉儲(chǔ)，輕資產(chǎn)是比較明智的選擇。”

2011年開始拿地進(jìn)軍物流地產(chǎn)的菜鳥網(wǎng)絡(luò)，目前只有位于天津的一個(gè)項(xiàng)目有租金收入，而在北上廣深等一線城市，所需物流倉儲(chǔ)設(shè)施還是靠租賃，在線零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)自營(yíng)物流的難度可見一斑。

“除了資金壓力以外，電商企業(yè)的人員構(gòu)成和管理經(jīng)驗(yàn)也很難適應(yīng)物流地產(chǎn)的實(shí)際情況，更何況其自建過程也跟不上每幾個(gè)月翻番的訂單增長(zhǎng)速度。”高力國(guó)際華北區(qū)工業(yè)物業(yè)服務(wù)部**副董事張麗娜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“一邊尋求第三方合作滿足現(xiàn)階段發(fā)展需求，一邊打造自己的后備主力物流中心，滿足客戶在未來的高端需求，我認(rèn)為在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)電商物流都將是這種自建、散租并行的發(fā)展格局。電商也依然是現(xiàn)在各物流地產(chǎn)商、第三方物流倉儲(chǔ)企業(yè)要爭(zhēng)取的大客戶之一。”

世邦魏理仕物流地產(chǎn)報(bào)告還指出，過去各專業(yè)物流地產(chǎn)開發(fā)商在中國(guó)的物業(yè)開發(fā)多注重倉儲(chǔ)物業(yè)的通用性，但近年來，隨著倉儲(chǔ)租賃主力需求行業(yè)的不斷成熟，不僅對(duì)倉儲(chǔ)的位置選擇、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)營(yíng)管理等產(chǎn)生了差異化的需求，倉儲(chǔ)租賃需求的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性亦不斷提升。對(duì)于物流開發(fā)商而言，定制開發(fā)有助于提前鎖定目標(biāo)客戶、迅速去化供應(yīng)面積、維持穩(wěn)定的出租率及保障**。隨著市場(chǎng)成熟度的不斷提升，中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)開發(fā)或從此前更側(cè)重標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下，未來定制開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)比例或?qū)?huì)大大提升。

外資OR本土

世邦魏理仕物流地產(chǎn)報(bào)告顯示，在國(guó)內(nèi)主要的物流地產(chǎn)市場(chǎng)中，普洛斯已占據(jù)56.9%的市場(chǎng)份額。然而，盡管多數(shù)外資物流開發(fā)商仍掌握有一定數(shù)量的土地儲(chǔ)備，但鑒于戰(zhàn)略性位置土地資源的稀缺，加上地方政府的發(fā)展偏好轉(zhuǎn)向，預(yù)計(jì)未來外資專業(yè)物流開發(fā)商獲取土地的難度將不斷上升。

“現(xiàn)在已經(jīng)到了國(guó)內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)開始博弈的分水嶺。之前一直是外資企業(yè)主動(dòng)，國(guó)內(nèi)企業(yè)覺醒得比較遲，如今盡管外資占據(jù)了大半壁江山，我們?nèi)韵Ｍ絹碓蕉嗟膰?guó)內(nèi)企業(yè)能夠注視到這一市場(chǎng)，只有各方都有參與，市場(chǎng)才能更健康發(fā)展。”張麗娜表示。

“相比較而言，內(nèi)資企業(yè)具有很大本土優(yōu)勢(shì)，特別是前期，從談土地指標(biāo)到準(zhǔn)備各種證件，國(guó)內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)非常熟悉這一整套有中國(guó)特色的流程模式。”張麗娜認(rèn)為，“像萬科[簡(jiǎn)介 **動(dòng)態(tài)]這種傳統(tǒng)住宅開發(fā)商已經(jīng)在全國(guó)各地都有布局，清楚什么時(shí)候有土地指標(biāo)。而在現(xiàn)階段，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)**廣泛的布點(diǎn)已成為物流地產(chǎn)搶占客戶的**重要條件，只有在同等硬件情況下，大家才更多提到軟**。”

動(dòng)力聯(lián)行董事長(zhǎng)梁春也表示，“普洛斯、嘉民模式只是國(guó)外的一種物流地產(chǎn)模式，它們?cè)趪?guó)外主要面對(duì)的是世界五**企業(yè)，倉庫成本很高，這種模式不是放之四海皆準(zhǔn)。國(guó)內(nèi)需要的應(yīng)該是多元化的、因地制宜的發(fā)展模式，中小企業(yè)、中西部的內(nèi)需市場(chǎng)對(duì)物流的需求不僅僅是普通電商的需求，更多的是自身物流加交易、貿(mào)易、生產(chǎn)制造的需求。”

而在未來，內(nèi)外資企業(yè)的合作將成為一種更顯著的趨勢(shì)。梁春對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“就阿里巴巴與嘉民的合作來看，菜鳥網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)拿地可能也沒有很大的資金困難，但在物流倉儲(chǔ)的建設(shè)管理方面它們并不專業(yè)。菜鳥與嘉民的合作，更多可能是看中了嘉民的海外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)資源，借助嘉民的專業(yè)性、背景、經(jīng)驗(yàn)等實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展。”

梁春認(rèn)為，中國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展還要走中國(guó)特色的道路，不能盲目照搬，**終要還原物流的本原，在中國(guó)的產(chǎn)業(yè)大環(huán)境下，找到自己的物流資源和物流地產(chǎn)發(fā)展模式。“要么采用規(guī)模制勝的方式，在全國(guó)、全球整體布局，形成網(wǎng)絡(luò)化、集約化的規(guī)模，降低整體成本;要么依靠大力拓展附加值制勝，在某一行業(yè)、某一領(lǐng)域，比如冷鏈、生物醫(yī)藥等專業(yè)領(lǐng)域，不靠規(guī)模，而靠服務(wù)于行業(yè)的附加軟**拔得頭籌。”